Pour se prémunir contre une défaillance de l’emprunteur, la banque exige une assurance emprunteur et une garantie. Le plus souvent, cette garantie est accordée par un organisme de cautionnement, qui se porte garant du remboursement. S’il vous la refuse, il reste une piste à explorer l’inscription en privilège de prêteur de deniers IPPD. Définition, fonctionnement et coût de l’IPPD on fait le point ! Qu’est-ce qu’une IPPD Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ?Les risques couverts par l’assurance emprunteurLes risques couverts par l’IPPD et les autres sûretésComment fonctionne le privilège de prêteur de deniers ?Quelle différence entre IPPD et hypothèque ?Faites le test quel meilleur taux pour votre projet immo ?Quelle différence entre IPPD et cautionnement ?Quels sont les avantages de l’IPPD ?Comment mettre en place une IPPD ?Quel est le coût d’un PPD ?Coût de la garantie Privilège de Prêteur de Deniers selon le montant de l’empruntComment lever un privilège de prêteur de deniers ?FAQVous avez un votre projet immobilier ? Qu’est-ce qu’une IPPD Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ? L’IPPD est un acronyme signifiant inscription en privilège de prêteur de deniers. D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2022, elle a changé de nom. Elle s’appelle désormais hypothèque légale du prêteur de deniers ». A savoir l’IPPD s’appelle maintenant l’hypothèque légale du prêteur de deniers. l’IPPD est dite légale parce qu’elle n’a pas à faire l’objet d’un contrat. C’est le Code civil qui prévoit son existence d’office, en faveur des banques. L’IPPD est dite spéciale, par opposition à générale elle ne porte que sur un bien immobilier. L’IPPD permet aux banques de saisir et revendre le bien immobilier, et d’être payées en priorité sur tout autre créancier. Mais alors, vous demandez-vous, pourquoi avoir une assurance emprunteur ? Parce que les risques couverts ne sont pas les mêmes ! Explications. Les risques couverts par l’assurance emprunteur Au minimum, pour un investissement locatif, vous devez être couvert contre les risques décès et perte totale et irréversible de l’autonomie PTIA. Pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, vous devez en outre être protégé contre les risques d’invalidité et d’incapacité temporaire de travail. Si l’un de ces aléas de la vie se réalise, vous ne pourrez plus travailler, temporairement ou définitivement. Vous serez donc privé d’une fraction de vos revenus. L’assurance de prêt aura pour vocation de rembourser le capital restant dû ou les mensualités d’emprunt, sans défaillance constatée dans le remboursement du prêt immobilier. Tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance emprunteur en 2022 Les risques couverts par l’IPPD et les autres sûretés Il existe deux sortes de garanties les garanties personnelles ou sûretés personnelles et les garanties réelles ou sûretés réelles. L’IPPD appartient à cette seconde catégorie. Dans la famille de la sûreté personnelle, on retrouve La caution personne physique ; L’organisme de cautionnement. Tous deux se portent garants du remboursement de votre crédit immobilier si vous devenez insolvable du fait d’une situation non prise en charge par l’assurance emprunteur. Par exemple, une insolvabilité liée à une période de chômage. On parle de sûreté personnelle car elle crée une obligation entre le garant et le créancier la banque, et entre l’emprunteur et le garant. Le garant qui aura été actionné en paiement disposera d’un droit de recours contre l’acquéreur. S’agissant de la sûreté réelle, elle porte non pas sur une relation entre les personnes, mais directement sur le bien immobilier. Ce dernier tiendra lieu de gage pour les établissements de crédit. Il en existe plusieurs sortes l’IPPD, sa cousine l’hypothèque, et le nantissement. A savoir deniers est un terme ancien pour désigner l’argent. Lire aussi Prêt viager hypothécaire pour ou contre ? Comment fonctionne le privilège de prêteur de deniers ? On l’a dit, l’IPPD permet à l’établissement prêteur de saisir et de revendre le bien si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt. Il sera payé en priorité sur les autres créanciers sur le montant de la vente. Quelle différence entre IPPD et hypothèque ? Alors, quelle est la différence entre une IPPD et une hypothèque ? Déjà, l’inscription de privilège. Avec une hypothèque, le créancier peut saisir et revendre le logement, mais il ne sera pas forcément payé en premier. Ensuite, le type de logement pour lequel l’IPPD peut être consentie n’est pas le même que pour l’hypothèque. Avec une IPPD, l’achat immobilier doit s’effectuer dans l’ancien, sur un bien existant. Peu importe qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un le test quel meilleur taux pour votre projet immo ? Emprunter Malin aide depuis 2015 les Français à mieux se renseigner avant de signer. Des milliers de familles remplissent notre formulaire gratuit et sans engagement pour recevoir des propositions de crédits immédiatement ! Un projet immobilier ? Pour savoir s'il est réaliste, faites la simulation. Remplissez le formulaire ci dessous. Soyez honnête avec vos réponses pour obtenir une estimation précise. Avec une hypothèque, vous pouvez garantir un bien en construction et une vente en l’état futur d’achèvement VEFA. A savoir l’IPPD n’est pas possible pour l’achat d’un logement en VEFA Quelle différence entre IPPD et cautionnement ? Le plus souvent, c’est un organisme de cautionnement comme Crédit Logement il couvre un prêt sur trois, CASDEN pour les fonctionnaires, CAMCA pour les prêts immobiliers du Crédit Agricole et de LCL qui se porte garant du financement. Pourquoi ? Tout simplement parce que cette garantie est moins coûteuse pour l’acquéreur, mais aussi parce qu’elle est moins risquée pour l’établissement prêteur. Dès le premier incident de paiement, il contacte l’organisme de cautionnement, qui lui verse la mensualité. À lui ensuite de se retourner contre l’acheteur pour obtenir le paiement. Avec une IPPD, la banque doit s’occuper des mesures de saisie et de revente. Et elle n’est pas sûre de récupérer l’intégralité de ses billes, notamment si le marché immobilier est à la baisse ! Quels sont les avantages de l’IPPD ? Pas de panique, si les organismes de cautionnement refusent votre dossier, l’IPPD n’est pas rédhibitoire pour les banques. Grâce à l’inscription du privilège de priorité, elles s’assurent tout de même d’être payées. Elles vous la refuseront seulement si votre projet immobilier apparaît très risqué au regard de votre solvabilité ou d’un mauvais emplacement du bien immobilier. L’IPPD peut ainsi vous permettre d’obtenir un prêt immobilier, même sans l’aval d’un organisme de cautionnement. Autre avantage de l’IPPD elle est moins coûteuse qu’une hypothèque conventionnelle, et impose moins de formalisme pour être mise en place, comme on va le voir ensuite. Comment mettre en place une IPPD ? Le fonctionnement de l’IPPD a pour spécificité de ne pas nécessiter votre accord. L’organisme de crédit peut la mettre en place sans vous demander votre consentement, alors même que vous devrez la payer ! L’IPPD est forcément réalisée par un notaire. Comme le prévoit l’article 2402 du Code civil, elle sera valable si L’offre de prêt mentionne que l’IPPD est souscrite pour l’acquisition de tel bien immobilier ; Un acte de vente formalise l’utilisation du capital emprunté à l’achat du bien. Le notaire devra ensuite publier l’IPPD au service de la publicité foncière, anciennement connu sous la dénomination conservation des hypothèques ». Contrairement à l’hypothèque, l’IPPD ne prend pas effet au jour de son inscription, mais au jour de la vente immobilière. Quel est le coût d’un PPD ? Le coût d’une IPPD se situe entre celui demandé par un organisme de cautionnement et celui d’une hypothèque. Comme elle prend la forme d’un acte notarié, vous devez payer des frais de notaire. Ceux-ci comprennent Les émoluments du notaire ; Les frais d’inscription au service de la publicité foncière. Le coût de l’IPPD se situe en moyenne entre 0,4 et 1,2 % du montant de l’acquisition. Si le prix d’une IPPD est inférieur à celui d’une hypothèque, c’est parce que vous n’avez pas à payer la taxe de publicité foncière, qui s’élève à 0,71498 % du prix de vente. Coût de la garantie Privilège de Prêteur de Deniers selon le montant de l’emprunt Montant de l'emprunt Coût de la garantieCoût de la garantie en pourcentage 50 000 €592 €1,18 % 100 000 €804 €0,80 % 150 000 €1 017 €0,68 % 200 000 €1 230 €0,62 % 250 000 €1 442 €0,58 % 300 000 €1 655 €0,55 % 350 000 €1 867 €0,53 % 400 000 €2 080 €0,52 % 450 000 €2 293 €0,51 % 500 000 €2 505 €0,50 % 550 000 €2 718 €0,49 % 600 000 €2 930 €0,49 % 650 000 €3 143 €0,48 % 700 000 €3 356 €0,48 % 750 000 €3 568 €0,48 % 800 000 €3 781 €0,47 % 850 000 €3 993 €0,47 % 900 000 €4 206 €0,47 % 950 000 €4 419 €0,47 % 1 000 000 €4 631 €0,46 % Et s’il est supérieur au coût d’un cautionnement, c’est notamment parce que si vous ne rencontrez aucun incident de remboursement, l’organisme vous remboursera deux tiers de la participation versée au Fonds Mutuel de Garantie. Vous l’aurez compris, c’est la banque qui décide de la garantie mise en place sur votre crédit. Voici un tableau comparatif du coût frais de garanties sur un crédit de 200 000 €. IPPDCautionnementHypothèque Frais de mise en place1 800 € soit 0,9 % du montant du crédit2 660 €, mais restitution de 75 % des sommes versées au fonds mutuel soit 1 546 € soit 1,3 % du montant du crédit3 000 € soit 1,5 % du montant du crédit Frais de mainlevée600 € soit 0,3 % du montant du crédit0 €800 € soit 0,4 % du montant du crédit Coût total de la garantie2 400 €1 113,71 €3 800 € Comment lever un privilège de prêteur de deniers ? Deux situations doivent être distinguées vous allez à la fin du remboursement de votre prêt, ou vous soldez par anticipation. Si vous remboursez le crédit tous les mois et allez à son terme, vous n’aurez aucune formalité à accomplir. L’IPPD prend fin automatiquement et sans frais 2 ans après la dernière mensualité du crédit. Si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin du crédit, vous devrez en revanche procéder à la mainlevée de l’IPPD. Il vous faudra repasser devant le notaire… Et payer de nouveaux frais, pour radier l’IPPD du service de la publicité foncière ! Comptez en moyenne 0,3 à 0,6 % du capital emprunté. FAQ Quelle est la différence entre une IPPD et une hypothèque ?L’IPPD accorde à la banque un droit de priorité. Si le bien est saisi et revendu, elle sera payée en premier. L’IPPD porte seulement sur l’existant, par sur les biens immobiliers à construire ou en VEFA. L’IPPD revient moins cher que l’hypothèque 0,9 % contre 1,5 %. Qui inscrit l’hypothèque ou l'IPPD ?C’est le notaire qui se charge de publier l’IPPD et l’hypothèque au service de la publicité foncière. Quel est le nouveau nom de l'IPPD ?Depuis 2022, l’IPDD s’appelle hypothèque légale du prêteur de deniers.

Combien emprunter pour mon prêt immobilier avec 5 000 euros par mois ? 💡 Les infos clés Vous avez un projet en tête, mais vous ne savez pas combien vous pouvez emprunter avec vos revenus de 5 000 euros par mois ? Pour faire correspondre vos envies et votre budget, Guide du Crédit met à votre disposition un outil pour calculer sa capacité d’emprunt. Nous détaillons dans cet article combien vous pouvez emprunter avec 5 000 euros par mois - les banques utilisent plusieurs notions pour déterminer le montant que vous pouvez emprunter taux d’endettement maximum, reste à vivre et capacité d’emprunt ;- avec 5 000 euros de revenus, si vous n’avez aucun autre prêt, votre taux d’endettement est de 1 750 euros ;- la somme que pourrez emprunter dépend surtout de votre situation personnelle et de la durée du prêt envisagé ainsi que du taux immobilier ; Ainsi, sans prendre en compte les paramètres taux de crédit immobilier et assurance emprunteur, les montants approximatifs d'emprunt seraient de - 105 000 euros sur 5 ans ;- 210 000 euros sur 10 ans ;- 315 000 euros sur 15 ans ;- 420 000 euros sur 20 ans ;- 525 000 euros sur 25 ans. Sommaire Pourquoi calculer ma capacité d’emprunt ? Combien je peux emprunter avec un revenu net mensuel de 5 000 € ? Comment calculer la somme que je peux emprunter avec un salaire de 5 000 € ? Pourquoi calculer ma capacité d’emprunt ? Vous voulez devenir propriétaire ? C’est un projet important qui nécessite une vraie préparation budgétaire. La clé du succès réside dans l’anticipation. La première étape de l’exercice est de connaître votre capacité d’emprunt. En effet, c’est la notion qui vous permet de savoir le montant maximum de votre investissement mensuel. Plusieurs éléments sont pris en compte le reste à vivre ; le taux d’endettement ; La capacité d'achat quant à elle vous donnera votre enveloppe globale pour cet achat immobilier. Le reste à vivre Le reste à vivre est la part de vos revenus qui doit financer les charges courantes, comme l’alimentation, l’essence ou les factures d’énergies et de télécoms. Chaque banque a un calcul différent pour évaluer le reste à vivre. Vous pouvez toutefois l’estimer par vous-même assez facilement. Cette somme est calculée de la manière suivante Reste à vivre = totalité des revenus - charges fixes. Les charges fixes sont constituées des mensualités de crédit, des loyers et des pensions alimentaires. Lorsque vous évaluez votre reste à vivre, n’hésitez pas à y inclure vos dépenses de loisirs dont vous ne voulez pas vous passer. Prendre un crédit est un projet sur le long terme, vous ne devez pas rogner sur votre confort financier à cause de lui. Le taux d’endettement Le taux d’endettement maximal est le montant maximum de vos revenus qui peuvent être consacrés au remboursement de vos crédits. Ce taux est déterminé par les banques grâce aux recommandations du HCSF. Actuellement, le taux est de 35 % de vos revenus. Vous pouvez donc utiliser un peu plus d’un tiers de vos revenus à rembourser un ou plusieurs prêts. Calcul de la mensualité moyenne accessible avec des revenus de 5 000 € Salaire 5 000 € Taux d’endettement maximal 35 % Capacité d’emprunt mensuelle 1 750 € A noter que votre dossier aura de meilleures chances si votre reste à vivre est plus important que vos besoins quotidiens ; vos relevés de compte prouvent la bonne gestion de vos finances ; vous avez un apport personnel important. La capacité d’achat Votre capacité d’achat, c'est votre capacité d'emprunt à laquelle on ajoute votre apport personnel. En un mot, votre enveloppe globale d'achat. En effet, votre capacité d’achat ne dépend pas que de vos finances, mais également de votre projet immobilier. Le prix du bien ainsi que le coût total du crédit doivent être pris en compte. La capacité d’achat est en réalité le montant maximum de mensualité que vous pouvez assumer. Combien je peux emprunter avec un revenu net mensuel de 5 000 € ? Pour vous aider à constituer votre budget prévisionnel, voici quelques simulations avec des revenus nets de 5 000 €. Montant empruntable avec des revenus de 5000 euros hors intérêts du prêt, hors assurance Durée de l’emprunt Montant du prêt 5 ans 105 000 € 10 ans 210 000 € 15 ans 315 000 € 20 ans 420 000 € 25 ans 525 000 € Les chiffres du tableau ne prennent pas en compte vos éventuels prêts déjà en cours ni les taux d'intérêt des crédits qui peuvent modifier bien entendu les résultats. Les montants pouvant réellement être empruntés peuvent donc varier en fonction de votre situation personnelle spécifique et du TAEG du crédit coût total du crédit assurance incluse. Quels sont les revenus à prendre en compte ? Les banques ne prennent pas en compte que les salaires dans leur calcul de vos revenus. Elles prennent également en compte les revenus immobiliers exemple loyer ; les revenus mobiliers exemple rente, dividendes ; les revenus des activités non salariées exemple Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous devrez fournir la preuve de ces revenus et de leur régularité aux banques. Sachez que les organismes de crédit pratiquent un abattement de 30 % sur les revenus immobiliers afin de tenir compte des charges inhérentes à cette activité charges de syndic, travaux, etc.. Les revenus des activités non salariées sont pris en compte uniquement après une ancienneté de 3 à 5 ans. Vous devez donc apporter la preuve de cette ancienneté grâce à vos déclarations URSSAF, notamment. Quelles sont les charges à prendre en compte ? Les charges prises en compte par les banques correspondent aux charges récurrentes auxquelles vous êtes soumis. Il s’agit tout d’abord des mensualités de vos prêts immobilier ou personnel. Il s’agit ensuite de vos loyers, le cas échéant. Enfin, les banques retiennent également vos pensions alimentaires. Les charges du quotidien sont prises en compte dans le reste à vivre. Ces charges constituent votre budget quotidien, c’est-à-dire vos repas, votre habillement, vos déplacements, vos impôts, vos loisirs. Comment calculer la somme que je peux emprunter avec un salaire de 5 000 € ? La somme que vous pouvez emprunter si vous avez un salaire de 5 000 euros dépend en grande partie de votre situation personnelle. Cette somme varie en fonction des crédits auxquels vous avez souscrit ainsi que de vos charges récurrentes. Voici la formule à utiliser pour connaître la somme que vous pouvez emprunter Somme pouvant être empruntée = revenus annuels x taux d’endettement – charges Voici un exemple La famille A a un revenu mensuel de 5 350 euros, soit un revenu annuel de 64 200. Elle a un crédit auto de 310 euros par mois et un prêt immobilier dont la mensualité est de 1 153 euros. Elle n’a pas de loyer. Son taux d’endettement maximal est de 64 200 x 35 % soit 22 470 euros annuels ou 1 872,50 euros mensuels. Il faut retrancher les deux crédits en cours à cette somme 1 872,50 euros – 1 463 euros = 409,50 euros. La famille A peut donc souscrire un prêt dont la mensualité maximum serait de 409,50 euros. Sur 5 ans, elle pourrait emprunter la somme de 24 000 euros. Sur 10 ans, elle pourrait emprunter la somme de 48 000 euros. Sur 20 ans, elle pourrait emprunter la somme de 96 000 euros. 🎉 Profitez de notre expertise au meilleur taux !

Article rédigé par Ludovic Chaput. Dernière mise à jour le 28 janvier 2022. De nombreux épargnants s’interrogent quant aux revenus mensuels que l’on peut obtenir en plaçant 500 000 euros sur des actifs financiers diversifiés. Ce que rapporte une telle somme une fois investie dépendra à la fois de la nature des placements privilégiés et du régime fiscal utilisé. Sommaire Où placer 500 000 euros et quel rendement attendre ? Investir 500 000 euros exemple chiffré de ce que rapporte le capital par mois Cet article vous présente combien peuvent rapporter 500 000 euros placés par mois, en se plaçant dans le cas d’un épargnant souhaitant se constituer un complément de revenus durables, avec un horizon d’investissement à long terme, et en tirant partie des avantages fiscaux accessibles aux investisseurs en France. L’exemple présenté dans cet article peut aussi bien concerner le cas d’un retraité ou d’un actif souhaitant dès à présent se constituer un complément de revenus. Nous verrons qu’avec une allocation équilibrée, 500 000 euros placés avec un profil d’allocation équilibré rapportent un revenu proche de celui du salaire moyen en France. Note cet article ne traite pas des revenus qu’il est possible de générer en investissant en direct dans l’immobilier locatif. Les rendements locatifs vont du simple au quadruple selon la typologie de biens visés… Les rendements dépendent également du niveau d’engagement du propriétaire dans la gestion des biens. À l’inverse, il est possible d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les aléas d’une gestion en direct en se tournant vers l’immobilier pierre-papier SCPI. Ce type de placement fait partie intégrante du panel de supports envisageables pour diversifier son capital et est évoqué dans cet article. Où placer 500 000 euros et quel rendement attendre ? L’allocation idéale du patrimoine est définie au regard des objectifs financiers de l’épargnant. Il faut dès à présent distinguer le cas des épargnants qui investissent à court terme de ceux qui investissent à long terme. Les perspectives de rendement vont du simple au triple. L’épargne placée à court terme Il y a tout d’abord le cas des épargnants disposant d’un capital financier qu’ils souhaitent prochainement réallouer pour financer un projet. C’est par exemple le cas d’un ménage qui vend sa résidence principale et dispose alors d’un capital de 500 000 euros voué à être utilisé pour financer dans un futur très proche l’achat d’une nouvelle résidence principale. Dans ce contexte, l’horizon d’investissement est le court terme et il est impératif de placer l’argent sur un placement sans risque. Les fonds euros en assurance vie constituent alors le support de référence. Les fonds euros sont des placements à capital garanti. Contrairement aux livrets, les versements en assurance vie ne sont pas plafonnés. Par ailleurs, en assurance vie, le capital n’est pas bloqué, l’épargnant pourra donc retirer l’argent de son contrat au moment de financer son projet. À partir de la date de demande de retrait sur l’assurance vie, l’argent arrive sur le compte courant en quelques jours comptez toutefois 2 ou 3 semaines avec certains assureurs moins réactifs. Les fonds euros délivrent des rendements de l’ordre de 1 à 1,5 % par an. Si l’on table sur une performance brute intermédiaire de 1,3 %, 500 000 placés en fonds euros rapportent 6 500 euros la première année. À cette performance brute, il faut soustraire les prélèvements sociaux 17,2%. Note de moins en moins de contrats d’assurance permettent un versement à 100 % en fonds euro le reste devant être investi en unités de compte plus risquées. Il en reste néanmoins quelques-uns qui le permettent voir notre comparatif des fonds euros. Attention à ne pas avoir de frais de versement sur votre contrat d’assurance vie, sinon cela peut anéantir des années de rendement ! Sur une assurance vie de plus de 8 ans, l’épargnant bénéficie d’un abattement de 4600 euros par an le double pour un couple marié sur la part des plus-values matérialisées à l’occasion d’un retrait. Exemple Pierre et Marie ont placé 500 000 euros sur leur contrat d’assurance vie. Ils ont sécurisé 100 % du capital en fonds euro en prévision d’un achat immobilier. Un an plus tard, le couple concrétise un achat immobilier et procède à un retrait total du capital placé sur le contrat pour financer cet achat. La plus value brute est de 6 500 euros. Si le versement a été réalisé sur un contrat ouvert plus de 8 ans auparavant, le couple bénéficiera de l’abattement de 9 200 euros et ne paiera que les prélèvements sociaux. Le gain net sera de 5 382 euros 6500 euros - 17,2 %. Si le couple a placé l’argent sur un contrat ouvert il y a moins de 8 ans, il ne bénéficie pas de l’abattement. La plus-value sera imposée à 30 % taux du prélèvement forfaitaire unique. Un taux d’imposition un peu plus faible sera toutefois possible dans le cas où le couple n’est pas ou faiblement imposable et opte pour l’imposition au barème de l'impôt voir notre article sur la fiscalité de l’assurance vie. 500 000 euros placés à 100 % en fonds euro ne rapportent donc que 448 euros par mois 5382 euros par an en bénéficiant de l’abattement sur les plus-values sur un bon fonds euro d’une bonne assurance vie sans frais sur versement. Il s’agit d’un revenu très bas pour un tel capital. Il est évidemment possible de faire beaucoup mieux. Pour obtenir une meilleure performance, il faut pouvoir diversifier le capital sur des actifs plus rémunérateurs que le fonds euro, cela est possible dès lors que l’épargnant place son argent sur le long terme. L’épargne placée à long terme Pour dégager une rente significative avec 500 000 euros, il est nécessaire de diversifier son capital en dehors des fonds euros, et des autres placements sans risque, dont les taux de rémunération dépassent péniblement les 1 %. Les 2 classes d’actifs phares pour investir sur le long terme sont les actions et l’immobilier. La performance de ces classes d’actifs dépend des supports actions monde, CAC40, Europe, etc. et des périodes considérées. La dernière décennie a été très positive pour les actions. Les marchés actions mondiaux affichent une performance annuelle moyenne supérieure à 10 % entre 2011 et 2021. Si l’on prend le cas de l’indice MSCI World cet indice suit l’évolution d’un panier de près de 1600 grandes entreprises cotées dans le monde, sa performance annuelle moyenne entre le 31 décembre 2011 et le 31 décembre 2022 est de % ! Sur une échelle de temps plus large, le MSCI World a délivré une performance annuelle moyenne de 8,71 % entre le 31 décembre 1987 et le 31 décembre 2021. Du côté de l’immobilier, la rentabilité des supports se calcule en tenant compte du rendement locatif et de l’appréciation des biens dans le temps. Si l’on se concentre sur le cas de l’immobilier pierre-papier, le rendement annuel moyen des SCPI est de l’ordre de 4,2 % en 2021, une performance à laquelle il faut ajouter la revalorisation des parts de l’ordre de 1 % par an ces dernières années. La revalorisation reflète l’évolution des prix de l’immobilier détenu par la SCPI. Du côté des SCI, les performances sont à des niveaux comparables, avec des écarts de performances allant du simple au double selon la typologie de biens bureaux, surfaces commerciales, entrepôts de logistique, etc.. Un patrimoine investi à 50 % en actions et 50 % en immobilier permet d’escompter une performance moyenne annuelle supérieure à 5 %. Auquel cas, 500 000 euros rapportent plus de 2 000 euros par mois. Une rémunération bien supérieure à celle de l’allocation 100 % fonds euro présentée plus haut. Il s’agit là d’un exemple très simplifié mais l’on comprend ici que le revenu escomptable dépendra de l’allocation retenue. Le tableau présenté ci-dessus indique une fourchette des performances moyennes escomptables sur le long terme pour les principaux supports d’investissement. Note les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Il convient donc d’avoir à l’esprit le risque que les performances affichées dans le tableau correspondent à des tendances de long terme historiques qui ne garantissent en rien des performances pour les années à venir. Voyons un exemple concret de ce que peuvent rapporter 500 000 euros placés par mois, avec une allocation équilibrée. Investir 500 000 euros exemple chiffré de ce que rapporte le capital par mois Les placements les plus performants sur le long terme sont également les plus risqués. Pour cette raison, l’allocation du capital est un subtil équilibre entre performance et prise de risque. Tous les épargnants n’ont pas la même aversion au risque. Dans le cadre d’un investissement à long terme, avec l’objectif de se constituer un revenu récurrent, l’allocation peut faire la part belle aux actions et à l’immobilier. Mais il est judicieux de conserver une part du capital sur un placement sans risque fonds euro afin de diminuer la volatilité globale du portefeuille et le risque de perte en capital. Une allocation composée à 35 % de fonds actions, 35 % de supports immobiliers et 30 % de fonds euros est ce que l’on peut décrire comme une allocation équilibrée, et peut répondre aux attentes d’un grand nombre d’épargnants. Allocation équilibrée des 500 000 euros sur 3 classes d'actifs. L’épargnant pourra adapter son allocation cible en fonction de son aversion au risque et de son appétence pour telle ou telle classe d’actifs. Certains privilégient les supports immobiliers, d’autres préfèrent les marchés actions, d’autres encore donnent une place plus importante aux fonds euros. Supports Performance annuelle brute moyenne escomptable Allocation % Allocation € Gain annuel brut moyen Fonds euros 1,5 % 30 % 150 000 € 2 250 € Fonds actions 7,5 % 35 % 175 000 € 13 125 € Support immobilier 5 % 35 % 175 000 € 8 750 € Capital total 4,825 % 100 % 500 000 € 24 125 € Dans l’exemple présenté ci-dessus, les 500 000 euros placés rapportent 24 125 euros par an, soit 2 010 euros par mois. C’est à peu près le montant du salaire moyen en France. Mais il s’agit là d’un revenu brut ! Estimation des revenus par mois du placement de 500 000 euros. La rente mensuelle escomptable en plaçant 500 000 euros dépend non seulement de l’allocation patrimoniale, mais également des optimisations fiscales mises en œuvre pour limiter l’imposition des gains. Voyons comment il est possible d’optimiser la fiscalité de ces revenus du capital. Optimiser la fiscalité des placements En France, il existe différents dispositifs d’épargne permettant d’optimiser la fiscalité des revenus du capital. Les 3 principaux dispositifs sont l’assurance vie, le plan d’épargne retraite PER, le plan d’épargne en actions PEA. Le plan d’épargne retraite PER est intéressant pour les actifs souhaitant épargner chaque année une fraction de leur revenu en vue de se constituer un capital et un complément de revenu à la retraite. C’est un dispositif parfois plus intéressant que l’assurance vie, en particulier pour les épargnants soumis à un fort taux d'imposition sur le revenu lire notre article Assurance vie ou PER. Nous nous plaçons dans le cas où l’épargnant dispose un capital cash de 500 000 euros à investir, dont il souhaite tirer un complément de revenu immédiat. Dans ce cas de figure, il ne pourra donc pas tirer pleinement partie du PER puisque l’avantage fiscal de ce dispositif est la déduction du revenu imposable des versements réalisés sur le plan les versements déductibles sont plafonnés. Le capital dont il est question ici est beaucoup trop élevé pour faire jouer cet avantage. Le plan d’épargne en actions PEA est un dispositif très intéressant pour investir en actions actions en direct ou fonds d’investissement. Sur un PEA de plus de 5 ans, l’épargnant peut réaliser des retraits partiels et bénéficier d’un régime fiscal avantageux les plus-values ne sont imposées qu’à hauteur de 17,2 % prélèvements sociaux. Pour bénéficier de cet avantage, il est nécessaire que le PEA ait plus de 5 ans car un retrait avant cet horizon entraîne la fermeture du PEA et les plus-values sont imposées au taux de 30 % prélèvement forfaitaire unique. Idéalement, l’épargnant doit anticiper sa situation et ouvrir un PEA le plus tôt possible, avant même d’avoir une forte somme à investir. C’est la date d’ouverture du PEA et non la date du versement qui détermine la prise d’effet de l’avantage fiscal lors des retraits ! L’assurance vie est un dispositif beaucoup plus souple et également avantageux sur le plan fiscal. L’assurance est plus souple que le PEA car elle permet de loger des fonds actions, mais également des fonds euros et des supports immobiliers tels que les SCPI, OPCI et SCI. Par ailleurs, peu importe l’âge du contrat, les retraits de l’assurance vie n’entraînent pas la fermeture du contrat. Cependant, là encore, il est recommandé de prendre date le plus tôt possible. Puisque sur un contrat de plus de 8 ans, l’épargnant bénéficie d’un abattement de 4 600 euros par an 9 200 euros pour un couple sur la part des plus-values imposables à la sortie du contrat. Les supports en unités de compte c’est-à-dire les supports autres que les fonds euros détenus en assurance vie sont soumis à des frais de gestion. Ces frais sont de seulement 0,50 à 0,60 % sur les meilleures assurances vie. Le plan d’épargne en actions ne supporte pas de tels frais. 500 000 euros placés en assurance vie seule la fraction des plus-values est imposée lors des retraits Voyons le cas de l’épargnant qui place 500 000 euros sur un ou plusieurs contrats d’assurances vie nouvellement ouverts et qui alloue le capital en fonds euros, fonds actions et supports immobiliers selon la clef de répartition proposée dans le tableau plus haut. La performance brute après déduction des frais de gestion en unités de compte 0,50 % sur les 70% d’unités de compte sera de 4,475 %, soit un revenu de 22 375 euros bruts. En pratique, ce calcul reste très théorique car les fonds actions délivrent des performances très variables d’une année sur l’autre. La poche actions peut très bien générer 30 000 euros de gains une année et perdre 15 000 euros l’année suivante. L’épargnant doit raisonner de la façon suivante son portefeuille est construit de telle façon qu’il peut dégager environ 4,475 % par an avant impôt le calcul donné ici est précis mais les chiffres doivent être interprétés comme des valeurs indicatives. L’épargnant peut donc réaliser périodiquement un retrait mensuel ou trimestriel de telle sorte que le total des retraits dans l’année corresponde au gain moyen escompté. De cette façon, l’épargnant ne consomme pas le capital et ne retire que les gains du contrat. Si l’assurance vie a moins de 8 ans et que l’épargnant opte pour une imposition au prélèvement forfaitaire unique PFU, les plus-values seront imposées à 30 %. En cas de retrait partiel d’un montant de 22 375 euros sur une assurance vie valorisée 522 375 euros 500 000 euros de versement et 22 375 euros de gains, la part des plus-values imposables est de 4,28 % 22 375 / 522 375 euros. Sur le retrait de 22 375 euros, la plus-value imposable est de 958 euros. L’imposition sera donc de 288 euros 30% de 958 euros. Le revenu net annuel sera de 22 087 euros 22 375 - 288 euros. Dans ce cas, les 500 000 euros placés rapportent 1 841 euros nets par mois. Arrêtons nous un instant sur ce résultat. Ce qui interpelle ici la faible imposition des gains en assurance vie 288 euros d’impôt pour un retrait de 22 375 euros. Avec un placement financier sans avantage fiscal, par exemple des dividendes d’actions détenues sur un compte-titres ordinaire CTO ou des revenus de parts de SCPI détenues en direct, l’imposition serait infiniment plus élevée. Les dividendes ou les plus-values de cession d’actions ou de parts de fonds obtenus sur un CTO seraient taxés à 30 % prélèvement forfaitaire unique. Revenons au cas de l’investissement via une assurance vie. Si l’épargnant est non imposable à l’impôt sur le revenu personne avec très faibles revenus et/ou plusieurs personnes à charge, il est judicieux d’opter pour l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu, seuls les prélèvements sociaux sont collectés, soit 165 euros 17,2% de 958 euros. Le revenu net annuel est alors de 22 210 euros 22 375 - 165 euros. Les 500 000 euros placés rapportent 1850 euros nets par mois. Si le contrat d’assurance vie a plus de 8 ans, l’épargnant bénéficie d’un abattement de 4 600 euros sur les plus-values imposables. La part des plus-values est de 958 euros dans l’exemple présenté plus haut, ce qui est inférieur au plafond de l’abattement. Dans ce cas, l’épargnant ne paie que les prélèvements sociaux sur la part des plus-values, et les 500 000 euros placés rapportent 1 850 euros nets par mois. Le calcul présenté ici laisse à penser que l’avantage fiscal que confère un contrat de plus de 8 ans est faible. En effet, dans un cas où l’assurance vie a moins de 8 ans, l’épargnant perçoit 1841 euros, contre 1850 euros dans le cas où l’épargnant ne paie pas d’impôt sur les plus-values en bénéficiant de l’abattement. Cela tient au fait que la part des plus-values est faible dans le retrait. Il faut maintenant se placer quelques années plus tard pour mieux comprendre l’avantage de l’assurance vie. Nous avons vu qu’au bout d’un an, les plus-values ne représentent qu’une petite fraction du capital 4,28 %, l’essentiel de l’encours 522 375 euros est le fruit du versement de 500 000 euros. Mais la part des plus-values augmente année après année. Si l’on se place 5 ans après la date du versement de 500 000 euros sur le contrat, la part des plus-values représentera approximativement 20 % du capital ce chiffre dépend de la performance des fonds actions. Sur un retrait partiel de 22 375 euros, la part des plus-values représenterait de l’ordre de 4 475 euros 20 % de 22 375 euros. Dans le cas où le contrat a plus de 8 ans, l’épargnant bénéficie pleinement de l’abattement de 4 600 euros. Si l’épargnant ne bénéficie pas de cet avantage assurance vie de moins de 8 ans, les plus-values seront imposées à 30 % contre 17,2 %. Soit un impôt plus élevé de 588 euros 12,8 % de 4 475 euros. Le message à retenir est qu’il est opportun d’ouvrir une assurance vie le plus tôt possible, avant même de disposer d’un capital important à investir. Plus tard, à l’occasion d’une rentrée d’argent importante héritage, produit de la vente d’un bien immobilier, cession d’entreprise, etc., l’épargnant pourra profiter de son assurance vie ouverte plus de 8 ans auparavant pour investir son capital avec une fiscalité optimisée dès les premiers retraits. Comment gérer ses placements dans le temps Gérer un patrimoine financier de 500 000 euros ne s’improvise pas. Il est nécessaire d’assurer le suivi de la gestion des encours. Dans l’exemple développé plus haut, la part des retraits correspond au montant moyen des gains escomptés. De fait, le capital a vocation à se maintenir peu ou prou autour de sa valeur de départ 500 000 euros. Le capital peut décroître si les performances des supports sont en-deçà des attentes, ou croître si les performances sont au-dessus des attentes. Le capital peut également croître en cas d’inflation généralisée des actifs la poche actions et immobilier offre une bonne protection contre l’inflation. L’allocation au sein de l’assurance vie n’est pas stable dans le temps. Les supports actions et immobiliers offrant de meilleures performances, ils tendent mécaniquement à représenter une part toujours plus croissante du capital. Il sera donc nécessaire de réaliser des arbitrages pour ajuster le pourcentage investi sur chaque support en accord avec l’allocation cible 30 % fonds euros, 35 % fonds actions, 35 % supports immobiliers. L’épargnant peut réaliser des arbitrages entre supports en quelques clics sur le compte utilisateur mis à disposition en ligne par le courtier ou l’assureur gérant l’assurance vie. Cette gestion peut toutefois représenter un travail et une responsabilité que l’épargnant ne souhaite pas endosser. Dans ce cas, il peut opter pour une gestion déléguée gestion pilotée. Déléguer la gestion de son capital Les épargnants qui ne sont pas à l’aise avec l’idée de gérer en direct leur portefeuille peuvent se tourner vers un service de gestion pilotée. Les meilleures assurances vie proposent un mode de gestion pilotée permettant de complètement déléguer l’allocation et la gestion courante de leur contrat. On trouve également des PEA en gestion pilotée lire notre avis sur Yomoni. Conseiller en gestion de patrimoine Les épargnants peuvent également faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour réaliser un bilan patrimonial et définir une stratégie d’allocation pour placer les 500 000 euros. Le conseiller en gestion de patrimoine aura une vision globale sur le patrimoine du client. Il pourra proposer des solutions, non seulement pour placer les 500 000 euros, mais également pour anticiper une succession, ou optimiser la fiscalité globale du foyer fiscal de son client. Dans le cas où un épargnant ne perçoit que des revenus du capital, ne travaille pas cas typique des rentiers, et bénéficie de protection universelle maladie PUMa. Alors, sous certaines conditions de ressources, il peut être soumis à la cotisation subsidiaire maladie CSM. Les futurs rentiers n'ont parfois pas connaissance de cette cotisation. Le conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aiguiller vers la meilleure stratégie pour organiser votre capital, vos revenus et limiter le poids des impôts et des cotisations.

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